Новостройки: прогнозы, тенденции

В 2014 г. строительные компании в Краснодаре планируют ввести в эксплуатацию 1,1 млн м2 жилья: примерно 80 % строящихся домов приходится на эконом-класс. Рынок приближается к профициту, что тормозит повышение цены на квадратные метры. Возможно, местные застройщики начнут уходить в районы Кубани.    

На рынке строительства жилой недвижимости в Краснодаре работает более 50 строительных организаций. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group на конец 2013 г., ТОП-5 лидеров отрасли выглядит следующим образом: Холдинг «ОБД» с долей 14, 2 %, ООО СИК «Девелопмент-Юг» с долей 7,3 %, ООО «Фирма Нефтестройиндустрия-Юг» - 7,2 %, ООО «ЕкатеринодарИнвестСтрой» - 5 %, «ЮгСтройИнвестКубань» - 4,1 %. При рассмотрении первичного рынка МЖС г. Краснодар по основным игрокам рынка видно, лишь 5 компаний имеют рыночную долю свыше 4%, что позволяется охарактеризовать рассматриваемый рынок как высококонкурентный.

В 2013 г. строительные компании сдали 1,3 млн м2 жилья, если взять среднюю жилую площадь квартиры – 38 м2, то можно перевести это показатель в 34 тыс квартир.  По данным участников рынка недвижимости, ежегодно на первичном рынке жилья продается около 20 тыс квартир, а на вторичном – 23 тыс квартир. В 2014 г. запланирована сдача 1,1 млн м2 жилья.

Стройки на окраинах

Сейчас большинство строек сосредоточены в Прикубанском микрорайоне (ул. Московская, Восточно-Кругликовская, Российская, Дзержинского) и на Западном обходе Краснодара. Застройщики в Прикубанском районе: Холдинг «ОБД», «ВПИК», ООО СИК «Девелопмент-Юг», ООО «ЮгСтройИнвест», ЗАО «Кубанская Марка» и другие. В районе Западного обхода Краснодара крупные жилищные комплексы строят: ГК «Европа-Инвест» (ЖК «Европея»), ООО СИК «Девелопмент-Юг» (ЖК «Спортивная Деревня»), весной 2014 г. в этот район пришел новичок – ООО «Семья» с ЖК «Светлоград». По прогнозам Дмитрия Гузика, директора ОАО «Агентство развития Краснодарского края», в ближайшие годы на эти районы придется большая часть объемов строительства. Также в 2014 г. новичок на рынке строительства жилья в Краснодаре – ООО «Дирекция СОТ» сообщило о намерении построить мини-город на 137 тыс человек на восточной окраине Краснодара (за Комсомольским микрорайоном). Проект рассчитан на срок с 2014 по 2030 г.

В этих районах возводится многоэтажное жилье преимущественно эконом-класса. По словам гендиректора «Аякс» Александра Кутченко, около 80 % строящихся жилых комплексов в Краснодаре относятся к эконом-классу. Остальные ЖК – бизнес-класс, которые строится преимущественно в центре, в Фестивальном микрорайоне или других уже развитых районах города.

Цены и покупатели

Средняя стоимость м2 жилья в Краснодар – 47 334 рублей, по последним данным Росриэлт. Рост цены на жилье в течение года составит до 5 %, считают эксперты, опрошенные «Деловой газетой».

Покупатели квартир в новостройках – это жители Краснодара, улучшающие жилищные условия (40 %), жители Краснодарского края, переезжающие на ПМЖ в краевой центр (30 %) и жители других регионов России, - рассказал гендиректор ООО СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов, ссылаясь на опыт своей компании. По данным ЕМИСС за 2012 г. (последняя статистика), миграционный прирост населения Краснодара составил 17 952 человек. Официальные данные говорят, что численность населения Краснодара составляет – 873 тыс человек.

По мнению директора агентства недвижимости «Партнер» Руслана Юркова, в Краснодаре пользуются спросом небольшие квартиры: студии – 20-25 м2, однокомнатные квартиры – 28-32 м2, двухкомнатные квартиры – 42-50 м2, трехкомнатные квартиры – 55-65 м2. С этим мнением согласны и другие участники рынка недвижимости, опрошенные автором. Для примера, новичок в строительстве ЖК в Краснодаре (учредитель пришел в строительство из сельского хозяйства) ООО «Семья» начало продажи на стадии котлована в апреле 2014 г. За первые две недели отдел продаж компании реализовал все 45 квартир-смартов по 18,3 м2 в первых трех многоквартирных домах эконом-класса в районе Западного обхода Краснодара. Стоимость смартов составляла от 630 тыс рублей.

Профицит придержит цены

По мнению гендиректора агентства недвижимости «Партнер» Руслана Юркова, рынок жилья движется к перенасыщению, застройщики почувствуют профицит в течение двух лет, однако спрос на доступное жилье – эконом-класс – сохранится еще пять лет», - отметил Руслан Юрков. Сейчас риэлтор оценивает спрос на ЖК бизнес-класса в центральных районах Краснодара как умеренный, в то время дома эконом-класса распродаются на стадии строительства на 90-100 %. При этом, до 40 % квартир в домах формата «доступное жилье» приобретается в инвестиционных целях. В домах бизнес-класса небольшой процент покупателей-инвесторов: подавляющее большинство квартир покупается в собственное пользование.

В начале 2014 г. в связи с валютными колебаниями, отзывом лицензий у нескольких российских банков и негативными экономическими прогнозами на рынке жилья Краснодара наблюдались признаки паники: покупатели бросились скупать квартиры, продавцы «вторички» существенно повышали цены, застройщики повысили стоимость м2 до 5 %. Однако, сейчас и квартиры распроданы, и деньги у людей вложены. Застройщики говорят, что реализован практически весь строящийся в то время экономкласс, «съеден» двухгодичный запас. Спрос упал, предложения умеренные, положение уравновесилось, - поделился Руслан Попов, президент НП «Кубанская Палата Недвижимости». Паника и соответственно ажиотажный спрос на квартиры закончились, когда рубль прекратил падение, цены на жилье вернулись на прежние позиции.

На малые рынки

По мнению Ильи Володько, гендиректора консалтинговой компании MACON Realty Group, в ближайшие два года цены на жилье в многоквартирных новостройках в Краснодаре смогут расти до 5 % в год, а после 2016 г. повышение цен станет невозможным из-за перенасыщения рынка недвижимости. Застройщики не станут снижать цены, но начнут активно конкурировать за потребителя в сфере маркетинга и PR (подробнее читайте на стр. № (здесь хочу сослаться на материал о скидках и бонусах, которыми застройщики заманивают клиентов). Есть мнение, что застройщики отправятся на рынки жилья в районы Краснодарского края. По данным из совместного исследования MACON Realty Group и «Эксперт Юг», выполненного в 2014 г. для «КраснодарЭКСПО», в  2012 г. в Краснодаре продано около 16,9 тыс квартир, а в малых городах по итогам 2012 г. показатель не превышал 4 тыс. единиц, в большинстве из них находился в диапазоне от 1,0 до 2,0 тыс единиц. Однако в краевом центре этот «пирог» делится на большое число игроков, а  в малых городах конкуренция очень низкая. Поэтому в районах девелоперы способны достичь тех же объемов продаж, что и на оновных емких рынках. В малых городах застройщики не испытывают конкуренции со стороны вторичного рынка, т.к. жилищный фонд в большинстве представлен зданиями старой постройки. Клиенты вынужденно выбирают из квартир в советских домах, часто требующих капитального ремонта. С обострением конкуренции в краевом центре девелоперы стремятся отличиться от конкурентов, предлагая покупателям новые продукты или дополнительные опции, что приводит к повышению себестоимости строительства. В малых городах в этих ухищрениях нет необходимости. При оптимальной квартирограмме и конкурентоспособных ценах стандартные жилые комплексы будут востребованы местным населением. Нет необходимости в активной и дорогой рекламной кампании, без которой застройщикам во многих крупных городах уже не обойтись.

Один из крупных застройщиков Краснодара – ООО СИК «Девелопмент-Юг» уже заявил о планах строить в малых городах. В течение ближайших двух лет компания намерена начать строительство в 10 районах Краснодарского края, - рассказал Сергей Иванов. В 2014 г. корпорация собирается выйти в 2-3 муниципальных образования Кубани. Известно, что первый на очереди – Тихорецк. В конце 2013 г. учредитель компании сообщал о намерении охватить Динской, Тимашевский районы, Армавир, Кропоткин.

Справка о рынке: В 2014 г. в Краснодаре планируется ввод в эксплуатацию 1,1 млн м2 жилья. Этот показатель снизился: в 2013 г. город пополнился 1,3 млн м2, а в 2012 г. – 1,5 млн м2 жилья. До 15 % квартир покупается с помощью ипотеки, по данным сайта ipohelp.ru, ипотеку в Краснодаре и Краснодарском крае представляют 31 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 272 ипотечные программы. Процентные ставки находятся в диапазоне 7.80 – 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 – 14.10 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Краснодаре составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Краснодаре – до 50 лет. До 40 % жилья эконом-класса покупается в инвестиционных целях. Большинство строящихся многоквартирных домов – эконом-класс – 80 %, а 20 % – бизнес-класс.

"Деловая газета.Юг" - новости Краснодарского края

 
По теме
На форуме «Дело за малым» в Краснодаре впервые проходит международная выставка франшиз - Кубанские Новости Фото: Михаил Ступин В первый рабочий день регионального форума малого и среднего предпринимательства состоялось более 30 деловых мероприятий различного формата.
19.10.2018
 
Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Краснодарскому краю принимает участие в форуме предпринимателей «Дело за малым» - Пенсионный фонд 18-19 октября 2018 года в выставочном центре «Экспоград-ЮГ» проходит форум малого и среднего предпринимательства «Дело за малым».
19.10.2018
 
Керчь, мы с тобой… Сегодня в станице Динской на площади возле кинотеатра «40 лет Победы» состоялась траурная акция по погибшим при взрыве в политехническом колледже города Керчь.
18.10.2018 Газета Трибуна
Пострадавших доставили из Керчи в Краснодарскую краевую больницу №1. Фото: Михаил Ступин Медики Краснодарского края окажут помощь пострадавшим при взрыве в колледже в Керчи студентам.
18.10.2018 Кубанские Новости
ЛЕСНЫЕ ЧУДЕСА - Газета Единство ВАНДА МЕДВЕДЕВА ЛЕСНЫЕ ЧУДЕСА Стихи детям и взрослым Скачать (DOC,
19.10.2018 Газета Единство
На форуме «Дело за малым» в Краснодаре впервые проходит международная выставка франшиз - Кубанские Новости Фото: Михаил Ступин В первый рабочий день регионального форума малого и среднего предпринимательства состоялось более 30 деловых мероприятий различного формата.
19.10.2018 Кубанские Новости
Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Краснодарскому краю принимает участие в форуме предпринимателей «Дело за малым» - Пенсионный фонд 18-19 октября 2018 года в выставочном центре «Экспоград-ЮГ» проходит форум малого и среднего предпринимательства «Дело за малым».
19.10.2018 Пенсионный фонд
Сегодня я хочу вернуться к своей книге «Заповедные уголки Тимашевска» - к той ее части, где речь идет о самом коротком переулке города.
18.10.2018 Этаж Новостей
Алексей Гуськов Фото: Юрий Ходзицкий В эксклюзивном интервью «Кубанским новостям» популярный актер рассказал о том, как важно быть несерьезным, и поделился таблеткой от осенней хандры.
17.10.2018 Кубанские Новости
Есть результат, но можем больше - Газета Единство Краевая спартакиада по лёгкой атлетике среди воспитанников специализированных учреждений прошла на базе Северского психоневрологического интерната.
20.10.2018 Газета Единство
Спортсменам предстоит преодолеть 30 км. Фото: администрация Сочи XXVI этап Гран-при России среди мужчин и женщин состоится 28 октября в поселке Красная Поляна и на склонах горы Ачишхо.
19.10.2018 Кубанские Новости
На форуме «Дело за малым» в Краснодаре впервые проходит международная выставка франшиз - Кубанские Новости Фото: Михаил Ступин В первый рабочий день регионального форума малого и среднего предпринимательства состоялось более 30 деловых мероприятий различного формата.
19.10.2018 Кубанские Новости
Как сообщает пресс-служба ГУП КК «Кубаньводкомплекс», работы по устранению аварии на водоводе сырой воды ПК 4+50 завершены в 18.00 часов 18 октября 2018 года.
19.10.2018 МО Темрюкский район