Новостройки: прогнозы, тенденции

В 2014 г. строительные компании в Краснодаре планируют ввести в эксплуатацию 1,1 млн м2 жилья: примерно 80 % строящихся домов приходится на эконом-класс. Рынок приближается к профициту, что тормозит повышение цены на квадратные метры. Возможно, местные застройщики начнут уходить в районы Кубани.    

На рынке строительства жилой недвижимости в Краснодаре работает более 50 строительных организаций. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group на конец 2013 г., ТОП-5 лидеров отрасли выглядит следующим образом: Холдинг «ОБД» с долей 14, 2 %, ООО СИК «Девелопмент-Юг» с долей 7,3 %, ООО «Фирма Нефтестройиндустрия-Юг» - 7,2 %, ООО «ЕкатеринодарИнвестСтрой» - 5 %, «ЮгСтройИнвестКубань» - 4,1 %. При рассмотрении первичного рынка МЖС г. Краснодар по основным игрокам рынка видно, лишь 5 компаний имеют рыночную долю свыше 4%, что позволяется охарактеризовать рассматриваемый рынок как высококонкурентный.

В 2013 г. строительные компании сдали 1,3 млн м2 жилья, если взять среднюю жилую площадь квартиры – 38 м2, то можно перевести это показатель в 34 тыс квартир.  По данным участников рынка недвижимости, ежегодно на первичном рынке жилья продается около 20 тыс квартир, а на вторичном – 23 тыс квартир. В 2014 г. запланирована сдача 1,1 млн м2 жилья.

Стройки на окраинах

Сейчас большинство строек сосредоточены в Прикубанском микрорайоне (ул. Московская, Восточно-Кругликовская, Российская, Дзержинского) и на Западном обходе Краснодара. Застройщики в Прикубанском районе: Холдинг «ОБД», «ВПИК», ООО СИК «Девелопмент-Юг», ООО «ЮгСтройИнвест», ЗАО «Кубанская Марка» и другие. В районе Западного обхода Краснодара крупные жилищные комплексы строят: ГК «Европа-Инвест» (ЖК «Европея»), ООО СИК «Девелопмент-Юг» (ЖК «Спортивная Деревня»), весной 2014 г. в этот район пришел новичок – ООО «Семья» с ЖК «Светлоград». По прогнозам Дмитрия Гузика, директора ОАО «Агентство развития Краснодарского края», в ближайшие годы на эти районы придется большая часть объемов строительства. Также в 2014 г. новичок на рынке строительства жилья в Краснодаре – ООО «Дирекция СОТ» сообщило о намерении построить мини-город на 137 тыс человек на восточной окраине Краснодара (за Комсомольским микрорайоном). Проект рассчитан на срок с 2014 по 2030 г.

В этих районах возводится многоэтажное жилье преимущественно эконом-класса. По словам гендиректора «Аякс» Александра Кутченко, около 80 % строящихся жилых комплексов в Краснодаре относятся к эконом-классу. Остальные ЖК – бизнес-класс, которые строится преимущественно в центре, в Фестивальном микрорайоне или других уже развитых районах города.

Цены и покупатели

Средняя стоимость м2 жилья в Краснодар – 47 334 рублей, по последним данным Росриэлт. Рост цены на жилье в течение года составит до 5 %, считают эксперты, опрошенные «Деловой газетой».

Покупатели квартир в новостройках – это жители Краснодара, улучшающие жилищные условия (40 %), жители Краснодарского края, переезжающие на ПМЖ в краевой центр (30 %) и жители других регионов России, - рассказал гендиректор ООО СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов, ссылаясь на опыт своей компании. По данным ЕМИСС за 2012 г. (последняя статистика), миграционный прирост населения Краснодара составил 17 952 человек. Официальные данные говорят, что численность населения Краснодара составляет – 873 тыс человек.

По мнению директора агентства недвижимости «Партнер» Руслана Юркова, в Краснодаре пользуются спросом небольшие квартиры: студии – 20-25 м2, однокомнатные квартиры – 28-32 м2, двухкомнатные квартиры – 42-50 м2, трехкомнатные квартиры – 55-65 м2. С этим мнением согласны и другие участники рынка недвижимости, опрошенные автором. Для примера, новичок в строительстве ЖК в Краснодаре (учредитель пришел в строительство из сельского хозяйства) ООО «Семья» начало продажи на стадии котлована в апреле 2014 г. За первые две недели отдел продаж компании реализовал все 45 квартир-смартов по 18,3 м2 в первых трех многоквартирных домах эконом-класса в районе Западного обхода Краснодара. Стоимость смартов составляла от 630 тыс рублей.

Профицит придержит цены

По мнению гендиректора агентства недвижимости «Партнер» Руслана Юркова, рынок жилья движется к перенасыщению, застройщики почувствуют профицит в течение двух лет, однако спрос на доступное жилье – эконом-класс – сохранится еще пять лет», - отметил Руслан Юрков. Сейчас риэлтор оценивает спрос на ЖК бизнес-класса в центральных районах Краснодара как умеренный, в то время дома эконом-класса распродаются на стадии строительства на 90-100 %. При этом, до 40 % квартир в домах формата «доступное жилье» приобретается в инвестиционных целях. В домах бизнес-класса небольшой процент покупателей-инвесторов: подавляющее большинство квартир покупается в собственное пользование.

В начале 2014 г. в связи с валютными колебаниями, отзывом лицензий у нескольких российских банков и негативными экономическими прогнозами на рынке жилья Краснодара наблюдались признаки паники: покупатели бросились скупать квартиры, продавцы «вторички» существенно повышали цены, застройщики повысили стоимость м2 до 5 %. Однако, сейчас и квартиры распроданы, и деньги у людей вложены. Застройщики говорят, что реализован практически весь строящийся в то время экономкласс, «съеден» двухгодичный запас. Спрос упал, предложения умеренные, положение уравновесилось, - поделился Руслан Попов, президент НП «Кубанская Палата Недвижимости». Паника и соответственно ажиотажный спрос на квартиры закончились, когда рубль прекратил падение, цены на жилье вернулись на прежние позиции.

На малые рынки

По мнению Ильи Володько, гендиректора консалтинговой компании MACON Realty Group, в ближайшие два года цены на жилье в многоквартирных новостройках в Краснодаре смогут расти до 5 % в год, а после 2016 г. повышение цен станет невозможным из-за перенасыщения рынка недвижимости. Застройщики не станут снижать цены, но начнут активно конкурировать за потребителя в сфере маркетинга и PR (подробнее читайте на стр. № (здесь хочу сослаться на материал о скидках и бонусах, которыми застройщики заманивают клиентов). Есть мнение, что застройщики отправятся на рынки жилья в районы Краснодарского края. По данным из совместного исследования MACON Realty Group и «Эксперт Юг», выполненного в 2014 г. для «КраснодарЭКСПО», в  2012 г. в Краснодаре продано около 16,9 тыс квартир, а в малых городах по итогам 2012 г. показатель не превышал 4 тыс. единиц, в большинстве из них находился в диапазоне от 1,0 до 2,0 тыс единиц. Однако в краевом центре этот «пирог» делится на большое число игроков, а  в малых городах конкуренция очень низкая. Поэтому в районах девелоперы способны достичь тех же объемов продаж, что и на оновных емких рынках. В малых городах застройщики не испытывают конкуренции со стороны вторичного рынка, т.к. жилищный фонд в большинстве представлен зданиями старой постройки. Клиенты вынужденно выбирают из квартир в советских домах, часто требующих капитального ремонта. С обострением конкуренции в краевом центре девелоперы стремятся отличиться от конкурентов, предлагая покупателям новые продукты или дополнительные опции, что приводит к повышению себестоимости строительства. В малых городах в этих ухищрениях нет необходимости. При оптимальной квартирограмме и конкурентоспособных ценах стандартные жилые комплексы будут востребованы местным населением. Нет необходимости в активной и дорогой рекламной кампании, без которой застройщикам во многих крупных городах уже не обойтись.

Один из крупных застройщиков Краснодара – ООО СИК «Девелопмент-Юг» уже заявил о планах строить в малых городах. В течение ближайших двух лет компания намерена начать строительство в 10 районах Краснодарского края, - рассказал Сергей Иванов. В 2014 г. корпорация собирается выйти в 2-3 муниципальных образования Кубани. Известно, что первый на очереди – Тихорецк. В конце 2013 г. учредитель компании сообщал о намерении охватить Динской, Тимашевский районы, Армавир, Кропоткин.

Справка о рынке: В 2014 г. в Краснодаре планируется ввод в эксплуатацию 1,1 млн м2 жилья. Этот показатель снизился: в 2013 г. город пополнился 1,3 млн м2, а в 2012 г. – 1,5 млн м2 жилья. До 15 % квартир покупается с помощью ипотеки, по данным сайта ipohelp.ru, ипотеку в Краснодаре и Краснодарском крае представляют 31 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 272 ипотечные программы. Процентные ставки находятся в диапазоне 7.80 – 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 – 14.10 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Краснодаре составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Краснодаре – до 50 лет. До 40 % жилья эконом-класса покупается в инвестиционных целях. Большинство строящихся многоквартирных домов – эконом-класс – 80 %, а 20 % – бизнес-класс.

"Деловая газета.Юг" - новости Краснодарского края

 
По теме
Жители Краснодарского края теперь могут получать услуги в любом МФЦ вне зависимости от прописки - Кубанские Новости С начала 2018 года сотрудники МФЦ приняли порядка 3,5 млн обращений. Фото: Администрация Краснодарского края Вениамин Кондратьев провел совещание об итогах работы за шесть месяцев 2018 года.
20.08.2018
 
Труп мужчины обнаружен в море рядом с диким пляжем в Сочи - LiveKuban.Ru Тело мужчины обнаружили в 01:30 неподалеку от санатория им. Ворошилова. Как прокомментировали «Живой Кубани» в пресс-службе ЮРПСО МЧС России, труп спасатели транспортировали на носилках с помощью альпинистского снаряжения.
20.08.2018
Под Анапой ищут пропавшего в Черном море серфингиста - Кубанские Новости Место происшествия Фото: администрация Анапы Место происшествия Фото: администрация Анапы 30-летний мужчина из Ставрополя 19 августа катался на серфе в районе станицы Благовещенской и не вернулся на берег.
20.08.2018
 
В Краснодаре пройдет фотовыставка «Этот город — я» - Администрация города Краснодар На фотовыставке, которая откроется 30 августа в Центральном выставочном зале, можно будет увидеть фотографии, выполненные при участии людей с ограниченными возможностями здоровья.
20.08.2018
В Анапе из-за пожара в плавнях эвакуировали семью - Кубанские Новости В Анапе в плавнях горит камыш Фото: ГУ МЧС России по Краснодарскому краю В Анапе в плавнях горит камыш Фото: ГУ МЧС России по Краснодарскому краю В Анапе в плавнях горит камыш Фото:
19.08.2018
В Юбилейном микрорайоне Краснодара потушили пожар в магазине - Кубанские Новости Место происшествия Фото: КП-Кубань Пожар произошел утром 20 августа. По информации пресс-службы краевого управления МЧС, 20 августа в 08.50 на пульт диспетчера поступил сигнал о возгорании магазина "Ветеран",
20.08.2018
За выходные на Кубани росгвардейцы задержали троих подозреваемых в кражах - МТРК Краснодар Фото: пресс-служба Главного управления Росгвардии по Краснодарскому краю В Белореченске сотрудники Росгвардии получили ориентировку, что разыскивается мужчина, предположительно укравший велосипед,
20.08.2018 МТРК Краснодар
Место происшествия Фото: администрация Анапы Место происшествия Фото: администрация Анапы 30-летний мужчина из Ставрополя 19 августа катался на серфе в районе станицы Благовещенской и не вернулся на берег.
20.08.2018 Кубанские Новости
Виталий Михайлович Волович - 1838.РФ Виталий Михайлович Волович. Фото: Е. Волович Виталий Михайлович Волович  (3.08.1928 — 20.08.2018) — советский и российский художник, график.
20.08.2018 1838.РФ
В Успенском районе прошло празднование Дня урожая - Министерство Культуры Поздравить жителей района приехали: член Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Владимир Бекетов, председатель городской Думы г. Армавир Александр Поляков,
20.08.2018 Министерство Культуры
Как будут отмечать День станицы в Васюринской Программа мероприятий на День станицы Васюринской 25 августа 2018 года Место проведения: центральный парк станицы Васюринской.
20.08.2018 Газета Трибуна
Итоги третьего этапа. Добрый день, уважаемые читатели «АС»! Сегодня подводим итоги третьего этапа творческого песенно-стихотворного конкурса «ЧАСТУШКИ»,
20.08.2018 Армавирский Собеседник
Владимир Хашиг © Фото Елены Синеок, Юга.ру - Yuga.Ru ФК «Краснодар» опубликовал видеоролик со спорными моментами с матча четвертого тура Российской премьер-лиги против «Спартака» «Мы не согласны с положительной оценкой судейства бригады Сергея Лапочкина в матче "Краснод
20.08.2018 Yuga.Ru
Фото: ФК «Краснодар» в Yutube Футбольный клуб «Краснодар» 20 августа опубликовал видеозапись со спорными моментами матча четвертого тура Российской премьер-лиги (РПЛ) с московским «Спартаком», взятые из системы VAR.
20.08.2018 Кубанские Новости
Фото: ФК «Краснодар» Контрольно-дисциплинарный комитет на ближайшем заседании изучит красную карточку форварда «Краснодара» Ари, полученную им в матче 4-го тура Премьер-лиги с московским «Спартаком».
20.08.2018 Кубанские Новости
Жители Краснодарского края теперь могут получать услуги в любом МФЦ вне зависимости от прописки - Кубанские Новости С начала 2018 года сотрудники МФЦ приняли порядка 3,5 млн обращений. Фото: Администрация Краснодарского края Вениамин Кондратьев провел совещание об итогах работы за шесть месяцев 2018 года.
20.08.2018 Кубанские Новости
В связи с плановым производством работ будет прекращена подача электроэнергии 21 августа в станице Варениковской с 09-00 до 20-00 часов на ул.Чкалова, ул.Луначарского, ул.Маркса, ул.Куйбышева, ул.Винзаводскую, ул.Зерноток,
20.08.2018 Администрация Крымского района
Нажмите для увеличения С начала 2018 года филиал ПАО "Кубаньэнерго" Тимашевские электрические сети (входит в группу "Россети") проводит целый комплекс организационных и технических мероприятий для подготовки к работе
20.08.2018 Министерство ТЭК и ЖКХ